74 329 aktuálních nabídek
od 1023 realitních kanceláří a soukromníků

Hypotéku teď nebo pak?

Datum vydání: 02.11.2016 | Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.

Od 1. 12. 2016 začnou platit nová pravidla pro poskytování hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Vyplatí se klientům počkat si na nové podmínky, nebo si úvěr raději sjednat teď? 

Novostavba rodinného domu

Co přinese nový zákon

Od 1. 12. 2016 začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, kterým se bude řídit i poskytování hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Podle nových pravidel se bude řídit nejen prodej, ale měnit se budou i některé parametry nabízených úvěrů a zásadním způsobem se mění posuzování úvěruschopnosti klienta resp. schopnost klienta úvěr splácet. Některé změny budou klientům ku prospěchu, některé změny se mohou promítnout v praxi negativně zhoršením dostupnosti financování. Klienti se nyní stále častěji ptají, mám si sjednat hypotéku za stávajících podmínek, nebo se sjednáním úvěru počkat?

Rozsah změn je obrovský a každý klient váží jednotlivá pro a proti na základě vlastních zkušeností, aktuální situace a záměrům do budoucna. V následujících odstavcích je výčet několika zásadních změn, které stojí za to zohlednit. Váhu jednotlivým bodům si každý musí dát sám.
Proč nečekat?Proč si počkat?
Lepší dostupnost hypoték s alternativním prokazováním příjmůMírnější sankce za předčasné splacení úvěru, možnost mimořádných splátek bez poplatku
Očekávané zhoršení dostupnosti a možné zdražení cizoměnových hypotékVíce informací pro rozhodování při výběru banky nebo zprostředkovatele úvěru
Neustálý růst cen nemovitostíVětší formální ochrana spotřebitele: limity sankčních poplatků, lhůty pro odstoupení atp.
Cenově výhodné úvěry s fixací nad 5 letMožnost předčasného splacení zdarma v případě smrti, invalidity, dlouhodobé nemoci, nebo plnění z pojištění nemovitosti
Přenesení daně z nabytí nemovitosti z prodávajícího na kupujícího
Tenčící se nabídka kvalitních nemovitostí
V dubnu 2017 dojde k dalšímu omezení poskytování hypoték s vysokým LTV
Novostavba rodinného domu

Proč si počkat?

Jednou z oblastí, na kterou se zákonodárci při přípravě zákona zaměřili je informační povinnost poskytovatelů nebo zprostředkovatelů úvěrů. Klient díky tomu získá mnohem více informací o produktu a bance nebo zprostředkovateli, s kterým jedná. Pro klienta by mělo být jednodušší porovnání nabídek jednotlivých bank a v případě nespokojenosti by měl vědět, na koho se obrátit a s kým svou situaci řešit. Prubířským kamenem zde bude správné dávkování informací, aby klient nebyl přehlcen a tato změna nebyla v konečném důsledku kontraproduktivní.

Klienty i médii akcentované téma je úprava podmínek předčasného splacení. Nový zákon umožní částečné splácení úvěru do výše 25% celkové výše úvěru (otazník zatím visí, zda se zákonem rozumí výše jistiny uvedené ve smlouvě nebo skutečně vyčerpané) zdarma a o něco jednodušší bude i úplné předčasné splacení úvěru. V případě nenadálých událostí jako je smrt, invalidita, dlouhodobá nemoc nebo v případě splacení úvěru penězi z pojistného plnění z pojištění nemovitosti bude klient moci úvěr splatit bezplatně. V ostatních případech bude hradit maximálně sumu ušlých úroků, přičemž u prodeje nemovitosti je po splnění podmínek sankce za předčasné splacení limitována 1% předčasné splátky maximálně 50 000 Kč.
Vyčíslení poplatku za předčasné splacení
Splatnost25 let
Úroková sazba1,7%
Po 2 letech zbývá splatit1 869 372 Kč
Po novu:
Úroky do konce fixace (3 roky)*90 314 Kč
Poplatek při prodeji nemovitostí (1% max. 50 000 Kč)18 694 Kč
Po staru:
Poplatek 5% z výše předčasné splátky**93 469 Kč
Poplatek při násobení poplatku za roky (3) do konce fixace280 406 Kč

*  poplatek může být i nižší
** poplatky nejsou ve všech bankách stejné, 5% je nejčastější praxe
Novostavba rodinného domu
V porovnání se stávající praxí, kdy si banky nezřídka účtují při předčasném splacení poplatek 5% z výše předčasné splátky a někdy dokonce i za každý rok zbývající do konce fixace, je to obrovský posun k lepšímu. V následující tabulce je srovnání extra poplatků, kolik by klient zaplatil u 2milionové hypotéky s 25 letou splatností a 5 letou fixací, pokud by se rozhodl úvěr předčasně splatit po 2 letech splácení. Po novu suma ušlých úroků za zbývající 3 roky činí 90 314 Kč, přičemž může být i nižší*. Při prodeji nemovitosti, kde je strop 1% max. 50000 Kč by zaplatil dokonce jen 18 694 Kč. A vedle toho si postavme příklad s 5% poplatkem, kde by zaplatil 93 469 Kč a v horší variantě, kdy si banka poplatek 5% účtuje za každý rok do konce fixace, by to dělalo 280 406 Kč.

Proč nečekat?

Nový zákon o spotřebitelském úvěru krom výše uvedeného však přináší také přísnější posuzování bonity klienta. Pokud by se totiž stalo, že klient nebude mít na splácení a prokáže se, že banka měla mít důvodné pochybnosti o schopnosti klienta splácet, úvěrová smlouva může být zneplatněna, což je pro banky velký strašák. Takže banky budou mnohem opatrnější v posuzování bonity žadatelů a s velkou pravděpodobností dojde (a už i dochází) k omezení poskytování hypoték bez prokazování příjmů (klient např. stvrzuje výši příjmů čestným prohlášením) nebo úvěrů, kde banka využívala indikativní způsoby posouzení schopnosti splácet úvěr, používané například u příjmů z podnikání nebo budoucích příjmů z pronájmu. 
Druhou důležitou změnou jsou tzv. cizoměnové hypotéky, kde však slovo „cizoměnové“ znamená, že úvěr je poskytnut v jiné měně, než v jaké měně jsou příjmy klienta nebo měně státu, ve kterém má klient bydliště. Takže sem patří i úvěry poskytované v českých korunách, ale klientem je člověk s příjmy např. v eurech nebo bydlištěm v zahraničí. Pokud by došlo k výraznému výkyvu kurzů, musí banka klientovi umožnit změnit měnu úvěru nebo přijme jiné opatření, kterým může být například předčasné splacení tohoto úvěru. Banky tento produkt proto přepracují nebo bude s ohledem na větší náročnost na monitoring a informační povinnost dražší.

Dalším faktorem hovořícím spíše pro sjednání úvěru je cena. Úrokové sazby s menšími přestávkami klesají již 7 let, v listopadu či prosinci však očekáváme dosažení úrokového dna. Vzhledem k vysoce konkurenčnímu prostředí markantní zdražení u běžně poskytovaných úvěrů nepředpokládám. Ale zcela jistě dojde ke strukturální změně cenotvorby u specifických produktů, jako jsou zmíněné hypotéky na pronájem, cizoměnové hypotéky, hypotéky s vyšším LTV, nebo u fixací nad 5 let, které dnes banky prodávají pod cenou.

Zhodnocení

Každou situaci doporučujeme zkonzultovat se zkušeným hypotečním specialistou. „Obecně však lze říci, že pokud si klient pořizuje nemovitost pro vlastní bydlení, kterou neplánuje v brzké době prodávat, nebo úvěr z jakéhokoliv jiného důvodu celý splatit, doporučujeme spíše nevyčkávat. Kvalitních nemovitostí je nedostatek a to se odráží i v jejich cenách a čekání se nemusí vyplatit. Spolu s tím je třeba také zmínit nová pravidla u daně z nabytí nemovitosti, která začínají platit již od 1. 11. a kde přechází daňová povinnost z prodávajícího na toho, kdo kupuje,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení.

Zdroj:
GOLEM FINANCE, banky

* poplatek vyčíslí banka individuálně jako náhradu účelně vynaložených nákladů. Maximálním limitem je však suma nezaplacených úroků do konce fixace
GOLEM FINANCE s.r.o.

GOLEM FINANCE s.r.o.

Praha, Jeremenkova 763/88, 14000
Tel: 272 103 218
Web:http://www.golemfinance.cz
E-mail: poptavkacr@golemfinance.cz
Email příjemce:
Vaše jméno:
Váš email:
Komentář:
Kontrola proti robotům:
Součet 3 + 9210 je:
Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.
E-mail: libor.ostatek@golemfinance.cz
úroková, míra, úroky, úroková, sazba, hypotéční, úvěr, financování, nemovitosti, půjčka
TOPlist