Jak se bydlí a bude bydlet v Roudnici nad Labem?

Popis města Roudnice nad Labem, okresu

Město Roudnice nad Labem se nachází v Ústeckém kraji, původně okres Litoměřice, na levém břehu řeky Labe. Jedná se převážně o zemědělskou oblast Polabské nížiny. Město Roudnice nad Labem je významným historickým městem s řadou památek, a to místním zámkem, kostelem a nedalekou románskou rotundou na  památné hoře Říp. V místě se nachází městský úřad s rozšířenou pravomocí, finanční úřad, policie, banky a pojišťovny. V Roudnici nad Labem se dále nachází několik mateřských škol, základních škol a středních i středních odborných. V místě nemocnice, zdravotnická střediska, lékárny, kompletní nabídka obchodů a služeb, včetně diskontních prodejen několika potravinových řetězců. Ve městě se nachází několik hotelů, restaurace, kulturní středisko, kino, sportovní střediska, zimní stadion, krytý bazén, hřiště. Centrální Karlovo náměstí je umístěno na svažitém terénu, od mostu přes řeku Labe tvoří náměstí trojúhelníkový tvar, po levé straně za poštou se nachází náměstí Husovo s řadou malých malebných obchůdků a kaváren. Jedná se o velice významné město v posledních letech především z pohledu polohy, v místě sjezdu z dálnice D8, dostupnost na okraj Prahy cca 20 min. Další spojení silnicemi I. a II. třídy, autobusové a železniční, dále lodní po řece Labi a letecké, v místě letiště. Pracovní možnosti v místě dobré, je zde řada podniků a firem. Poptávka po nemovitostech v lokalitě z hlediska prodejnosti se drží stále na dobré pozici.

Analýza bytového fondu (již stojícího)

Ve městě Roudnice nad Labem lze hlavní rozmach bytového fondu rozdělit do třech proudů. První proud se datuje do 50. let 20. století, kdy  Roudnice zaznamenala rozmach strojírenského průmyslu a s tím byla spojená výstavba bytových domů o 3 či 4 NP velikostí 1+1 nebo 2+1 o rozměrech 50 až 66 m² z materiálu cihla. Tyto bytové domy se nacházejí v převážně klidných oblastech města v dojezdové vzdálenosti 5 minut do centra Roudnice. Všechny tyto bytové domy jsou v osobním vlastnictví a jejich přidanou hodnotou je stavební materiál a dobrá poloha.

Druhý proud datujeme do 70. a 80. let 20. století, kdy i město Roudnice zasáhla vlna výstavby panelových domů, kdy tato byla koncentrována do dvou centrálních sídlišť. Obě sídliště se vyznačují chabou architekturou danou modulovou výstavbou. Což lze přisuzovat tehdejší době, kdy byl důraz kladen na rychlé uspokojení bytových potřeb obyvatelstva ČR. Sídliště byla vystavěna z panelových bloků o 6 nebo 7 NP dispozicí 1+1 až 4+1 velikostí 37 až 87 m². V současné době prochází obě sídliště rozsáhlou revitalizací panelových domů. Vlastnictví panelových bytů je v 70% v osobním vlastnictví a 30% je v družstevním vlastnictví (Stavební bytové družstvo Litoměřice).

Třetí proud výstavby datujeme do první poloviny 90. let 20. století. Jedná se o tři bytové domy v okrajové oblasti sídliště, které byly postaveny za podpory města Roudnice a jsou 100% v družstevním vlastnictví. Jedná se o 3 NP s dispozicí 1+kk až 3+kk a 3+kk mezonetové byty o velikosti 33 až 65 m². Stavební materiál je cihla. Tyto byty byly vzhledem ke své velikosti a nevhodnému dispozičnímu řešení považovány za startovací byty pro mladé rodiny.

Analýza plánované výstavby bytového fondu

Od výstavby třetí vlny město Roudnice nezaznamenalo žádnou další bytovou výstavbu a ani v následujících 5 letech není žádná výstavba plánována. Tato situace společně s dynamickým rozvojem města a jeho polohou (blízkost hlavního města v dojezdové vzdálenosti 25 minut) zapříčinila prudký nárůst ceny za m² do doby před hypoteční krizí v roce 2009, kdy ceny bytů oproti sousedícím městům (Litoměřice, Mělník, Lovosice) rostly rychleji. Po odeznění krize ceny bytů začaly klesat, ale v porovnání s okolními městy ceny klesaly výrazně pomaleji. 

Vývoj cenové mapy bytu v regionu za poslední 3 roky

Pro zobrazení cenového vývoje jsem vybral byt dispozice 3+1 o velikosti 78 m² v osobním vlastnictví v cihle. Jedná se o nemovitost v klidné části města s dobrou dostupností a velmi vyhledávanou lokalitou. Cena bytu před rokem 2009, tedy před vypuknutím hypoteční a nemovitostní krize, se pohybovala na 21-23 tis/m². Tuto cenu zejména ovlivňoval realitní boom v celé ČR, skvělá dostupnost města a snadnost získání hypotečních úvěrů s minimálním posuzováním rizika. Po plném vypuknutí hypoteční a realitní krize ceny bytů a i ceny ostatních nemovitostí reagovaly pomaleji než v okolních městech např. Mělník, Litoměřice a to až o několik procent. Toto pozvolnější klesání cen nemovitostí ovlivnilo několik faktorů. Jedním z hlavních je výborná poloha města a dostupnost dálnice D8 a s tím spojená dojezdová vzdálenost do Prahy. Dalším důležitým faktorem je pracovní příležitost ve městě a v blízké Praze a neméně důležitým faktorem je nulová výstavba na Roudnicku. Všechny tyto okolnosti mají za následek snížení cen nemovitostí o 12 až 25%. Snížení cen nemovitostí je pro upřesnění nutné rozdělit do 3 kategorií. 1. kategorie jsou byty v osobním vlastnictví, které zaznamenaly nejnižší propad ceny, a to v průměru o 15%, 2. kategorie jsou byty v družstevním vlastnictví, kdy tyto zaznamenaly propad ceny a to v průměru o 20% a poslední 3. kategorie jsou rodinné domy, kdy tyto zaznamenaly propad ceny a to v průměru o 25% ceny. Byt, který jsem vybral jako reprezentativní vzorek se v čase prodeje za 3 roky cenově propadl o 15%, kdy se dnes prodává na trhu za 17-19 tis/m². V současné době se cena bytů na Roudnicku stabilizovala a díky příznivým podmínkám v oblasti poskytování hypotečních úvěrů pozorujeme mírné oživení a zrychlení prodeje zejména bytů v osobním vlastnictví, což při udržení tohoto trendu může znamenat dlouhodobější stabilizaci ceny nemovitostí v regionu Roudnicka.  

Analýza cenové mapy z hlediska poptávky a nabídky realitní kanceláře

Pro analýzu jsem si vybral a požádal o součinnost největší regionální realitní kancelář působící v regionu, Podřipskou realitní kancelář, a.s. Požádal jsem RK o analýzu z jejich úhlu pohledu. Před rokem 2009 byl trh s nemovitostmi v našem regionu velmi dynamický, kdy nabídka sotva uspokojovala poptávku a z tohoto důvodu se doba prodeje konkrétních nemovitostí pohybovala maximálně v týdnech. Ceny nemovitostí inzerovaných na realitních serverech byly nepřiměřeně maximalizovány, což vedlo k umělému navyšování „šroubování“ cen nemovitostí. Tomuto trendu byl nakloněn i způsob financování, kdy získat hypoteční úvěr bylo v té době nejsnadnější za celou historii ČR. S hypoteční krizí a po jejím plném propuknutí v našem regionu jsme zaznamenávali oproti jinému regionu pomalejší trend v poklesu nemovitostí, to vše bylo taženo zvyšováním nabídky na trhu nemovitostí, kdy se všechny tyto faktory promítly do prudkého prodloužení doby prodeje. V průběhu roku 2010 a 2011 byl zaznamenán pozvolný pád cen nemovitostí, který oproti ostatním regionům byl o několik procent nižší. V průběhu tohoto období došlo na realitním poli ke krachu několika realitních kanceláří a v současné době působí na trhu pouze 3. V první polovině roku 2013 docházelo ještě k malým korekcím ceny nemovitostí v řádu jednotek procent, nicméně v druhé polovině roku 2013 zaznamenáváme stabilizaci cen nemovitostí a vzhledem k mírnému uvolnění podmínek financování a velmi příznivým úrokovým sazbám v oblasti hypotečních úvěrů zaznamenáváme velmi mírné oživení trhu. V současnosti poptávka stále velmi převyšuje nabídku, kdy lze konstatovat, že trh je přesycen a tímto kupujícím vzniká manévrovací prostor pro vyjednání si lepších podmínek pro finální koupi nemovitosti. Výše uvedené argumenty podtrhuje a doplňuje několik zásadních odlišných momentů oproti ostatním regionům. Hlavním důvodem je lokace města Roudnice a jeho dostupnost do Prahy, značná pracovní příležitost jak v samotném městě, tak i v Praze, nulová výstavba bytového fondu ve městě a kompletní občanská vybavenost. 

Analýza cenové mapy z hlediska odhadce UniCredit Bank Czech Republic

Pro tuto analýzu jsem oslovila interního odhadce UniCredit Bank Czech Republic, pana Ing. Martina Boška, který pro výše uvedenou banku zpracovává odhady pro Roudnicko. Odhady pro banku jsou vypracovávané zcela na jiných principech a podle jiných metodik než stanovení ceny obvyklé či vyhláškového odhadu. Každá banka si podle svého stanovuje míru rizika, kterou promítne nějakým způsobem do tržní ceny nemovitostí. Každá banka má a používá jiný způsob určování rizika a metodiku, podle které se ceny určují. Obecně lze ale konstatovat, že cenový vývoj nemovitostí na Roudnicku v posledních 3 letech měl následující vývoj. Ceny nemovitostí stanovené v bankovních tržních odhadech byly znázorněny rychlejší klesající křivkou, než klesaly skutečné prodejní ceny, což v konečném důsledku znamenalo nižší odhadní ceny než kupní ceny v kupní smlouvě, kdy tento rozdíl byl i 15%. Pro toto tvrzení hovoří i fakt, že při refinancování hypotečních úvěrů a s tím spojených revizí původních odhadů banka stanovila fixní diskonty bez ohledu na popis rizik, výhody či nevýhody, kdy se tento diskont pohybuje mezi 10 až 15% v závislosti na stáří odhadu. V současné době zaznamenává odhadce mírnou stabilizaci a pokles tlaku ze strany banky na nízké ceny odhadů, kdy se ceny odhadů pozvolna přibližují ceně kupní v kupní smlouvě. Tento směr odhadce sleduje ale pouze ve vybraných lokalitách, kdy výše uvedené pro lokality jako např. Ústí n.L., Teplice, Chomutov apod. jednoznačně neplatí. 

Prognóza cenového vývoje

S ohledem na výše uvedené informace popsané v této analýze a na základě republikových statistických a ekonomických prognóz lze s poměrně vysokou přesností stanovit prognózu. Cena nemovitostí se bude nadále pohybovat kolem současných cen v regionu Roudnicka, a to s minimálním % odchylkou, kterou lze spíše chápat jako odchylku, kterou ovlivňují dílčí podmínky jako jsou: poloha, stáří, dispozice, výbava apod.. Toto období odhaduji na 12 až 18 měsíců, kdy po tomto období očekávám velmi pozvolný růstový trend. To vše za předpokladu příznivých podmínek pro hypoteční financování, udržení současných ekonomických a politických ukazatelů. Tento růstový trend odhaduji v řádu max. jednotek %. Toto vše bude platit za předpokladu, že ve světě nenastane nějaká ekonomická či válečná událost překračující územní rozlohu státu.

Zdroj: www.podripskarealitni.cz