Převod nemovitosti krok za krokem, od sepsání smlouvy až po změnu majitele na katastru

První úvaha, kterou bychom se při prodeji či koupi nemovitosti měli začít zabývat, je využití služeb realitní kanceláře. Ano, bude to něco stát, ale realitní kancelář pomůže s prezentací prodávané nemovitosti a hledáním kupce, zajistí také veškerý právní servis, čímž zamezí jakýmkoli možným nekalým praktikám (výhodné pro prodávající i kupující, tedy pokud se nechtějí nekalých praktik dopouštět). Realitní kancelář navíc pomůže i s neobvyklými situacemi, například s prodejem nemovitosti zatížené hypotékou, prodejem majetku, pokud jste v rozvodovém řízení apod. Právě v realitní kanceláři vám také poradí s reálnou tržní hodnotou konkrétní nemovitosti, což bývá často problém a lidé jsou vystavováni kvůli majetku různým nátlakům a podvodným praktikám. To například zazvoní příbuzný, řekne, že má kupce na parcelu, ten navrhne kupní cenu například jako jen část reálné tržní ceny a následuje nátlak a vydírání, pokud se „prodejce“, který vlastně o prodeji neuvažoval, začne takzvaně „cukat“.

Pokud přesto nechcete využít právě služeb realitní kanceláře, je třeba vědět, co dělat a jak správně postupovat. A minimálně budete potřebovat právníka (advokáta či notáře). Projděme si celý proces krok za krokem.

1. Katastr nemovitostí, fyzická kontrola a reálná cena

Důvodů pro změnu majitele nemovitosti je mnoho – prodej a koupě, darování, dědictví, rozvod apod. A vždy je třeba znát všechny důležité informace, abyste se vyvarovali jakéhokoli nepříjemného překvapení. Přitom si lze dnes většinu potřebných údajů zjistit online přes internet, resp. pomocí webu katastru nemovitostí. Zde si ověříte vlastníky, zkontrolujete související pozemky, podíly na společných částech nemovitosti (též musí být součástí přepisu nemovitosti), věcná břemena, zástavní práva a také případné exekuce. Nezbytná je samozřejmě také fyzická kontrola nemovitosti a odhalení případných skrytých vad. Důležité je též stanovení reálné ceny nemovitosti, zde může pomoci placený odhadce, realitní kancelář, informace o obvyklých prodejních cenách nemovitostí v dané lokalitě apod.

2. Smlouva o převodu nemovitosti

Sepsání a podpis smlouvy o převodu nemovitosti je první klíčovou fází samotné změny vlastníka. Následuje převod finančních prostředků a zápis do katastru nemovitostí. V případě smlouvy vám nedoporučujeme se spoléhat na vzory stažené z internetu. Každý převod nemovitosti má totiž svá specifika, smlouva by proto měla být vždy vyhotovena na míru. Pokud tedy nevyužijete služeb realitní kanceláře, je třeba se alespoň obrátit na právníka (advokáta), případně notáře, který zajistí i notářskou úschovu finančních prostředků. Sice to bude stát nějakou tu tisícovku, ale takto investované finance se opravdu vyplatí. Nemůže pak hrozit riziko, že by smlouva neobsahovala veškeré náležitosti, navíc nás právě bezchybně sepsaná smlouva ochrání před riziky.

Nezbytnou součástí kupní či darovací smlouvy jsou úplné údaje o smluvních stranách, předmět smlouvy a tedy převáděné nemovitosti (včetně souvisejících pozemků a břemen), smluvená částka, způsob a lhůta úhrady, úředně ověřené podpisy (ty jsou vyloženě potřebné pouze u jednoho vyhotovení kupní smlouvy, které se zasílá na katastr nemovitostí spolu s návrhem na vklad, ta vyhotovení, která si uschovají smluvní strany, nemusí mít úředně ověřené podpisy).

3. Úhrada smluvní částky

V případě prodeje a koupě nemovitosti je samozřejmostí po podpisu smlouvy uhrazení smluvní částky. K platbě musí dojít zásadně před zápisem do katastru nemovitostí, tedy ještě před skutečným převodem nemovitosti. Je proto vhodné se dohodnout na takzvané advokátní či notářské úschově finančních prostředků do doby, než dojde k zápisu do katastru. Kupující tedy pošle smluvenou částku na účet nezávislé třetí strany (advokáta či notáře). Teprve až po úspěšném přepisu nemovitosti v katastru a doložení nového listu vlastnictví uvolní třetí strana tuto částku prodávajícímu. Pokud pak k přepisu z jakéhokoli důvodu nedojde, získá kupující své finanční prostředky zpět. Úschovou finančních prostředků jsou tak dokonale chráněny obě smluvní strany!

A pozor – ochranná lhůta je při zápisu do katastru nemovitostí 20 dnů (ochranná lhůta vznikla především proto, aby se zabránilo ilegálním změnám na nemovitostech: převod nemovitosti, zápis věcných břemen, zatížení nemovitosti zástavou atd.). Katastrální úřad tedy přesně po uplynutí lhůty 20 dnů po odeslání informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout rozhodne, že se vklad povoluje, pokud jsou podmínky pro povolení vkladu splněny. V opačném případě návrh zamítne.

4. Návrh zápisu do katastru nemovitostí

Tento návrh provede buďto pověřený advokát či notář, obě smluvní strany společně a nebo jen jedna pověřená smluvní strana (kupující nebo prodávající). Návrh se podává vyplněním příslušného formuláře na zápis do katastru nemovitostí, který je k dispozici i v online aplikaci katastru. Tato aplikace vám velmi usnadní práci, jelikož si sama načte všechny potřebné údaje z katastru nemovitostí. Vám tak bude pouze stačit znát název katastrálního území, číslo listu vlastnictví a osobní údaje smluvních stran. K návrhu je třeba připojit jednu kopii kupní, případně darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy a kolek v hodnotě 2000 Kč. Vše poté odešlete poštou doporučeně a nebo osobně na místně příslušný katastrální úřad. Podání žádosti je též možné učinit i elektronicky prostřednictvím datové schránky, což dnes katastrální úřady dokonce preferují! Pokud nebude v žádosti žádná chyba či nedostatek, katastrální úřad vám doručí rozhodnutí o povolení vkladu do katastru nemovitostí do 30 dní. Až po samotném vkladu do katastru je převod nemovitosti úplný, novým majitelem se stává kupující (do té doby drží veškerá vlastnická práva prodávající, resp. původní majitel) a z advokátní či notářské úschovy jsou prodávajícímu uvolněny finanční prostředky.

5. Daňová problematika

Krokem 4. ale vše nekončí, ještě jsou zde totiž „daně“. A že finanční úřad nezapomíná. Prodej nemovitosti představuje pro prodávajícího příjem, který musí vykázat ve svém daňovém přiznání a zdanit daňovou sazbou ve výši 15%. Existuje však řada výjimek: prodávající je od daně z příjmu osvobozen, pokud nemovitost vlastní déle jak 5 let, více jak 2 roky v nemovitosti bydlí a nebo když získané finanční prostředky z prodeje využije k řešení vlastního bydlení (bytové situace). Daň se též neplatí, pokud získáme nemovitost darem, jsme-li v přímé či vedlejší rodinné linii s darovatelem nemovitosti a nebo jsme s ním žili ve společné domácnosti nejméně jeden rok bezprostředně před obdarováním. Za žádných okolností se též neplatí daň z příjmu v případě zdědění této nemovitosti. Komplikovanější to však již je, pokud se rozhodnete zděděnou nemovitost prodat. Abyste nemuseli platit daň z příjmu, musíte s prodejem nemovitosti počkat alespoň pět let, případně musíte splňovat jiné platné podmínky. Pokud jste však dědicem v přímé linii, případně ovdovělým partnerem, zkracuje se lhůta pěti let v případě bytu v osobním vlastnictví o dobu, po kterou nemovitost využíval zesnulý. Pokud tedy například váš rodič vlastnil a užíval nemovitost 4 roky, musíte počkat pouze rok, pokud ji vlastnil a užíval 5 let, můžete ji prodat hned, aniž byste museli platit daň.

6. Zpřístupnění nemovitosti

Po zápisu do katastru je třeba zajistit kupujícímu či obdarovanému zpřístupnění a řádné předání nemovitosti ve stavu, v jakém bylo o nemovitosti jednáno. Tedy ve stavu, se kterým byl kupující (obdarovaný) při podpisu smlouvy obeznámen. Celý proces končí převodem všech energií a služeb, případně i ohlášením změny majitele nemovitosti sdružení vlastníků bytových jednotek.