Co má obsahovat nájemní smlouva a jaké jsou povinnosti pronajímatele i nájemce?
Ačkoliv počet Čechů žijících „ve vlastním“ přesahuje v rámci EU průměr, přes 20 % obyvatel bydlí v nájmu. Vzhledem k cenám nemovitostí, které vystřelily strmě vzhůru, se dá navíc u tohoto typu bydlení očekávat nárůst. Ať už si chcete byt či jiné prostory pronajmout, nebo je naopak budete nabízet, nejspíš vás nemine setkání s nájemní smlouvou. Co by měla obsahovat a nač si dát pozor? A jaké jsou povinnosti nájemce i pronajímatele?
Co by měla nájemní smlouva obsahovat
Vztah nájemce a pronajímatele stvrzuje nájemní smlouva, která podléhá občanskému zákoníku. Ten sice neurčuje její konkrétní obsah či znění, musí z ní ale jednoznačně vyplývat, kdo komu co pronajímá. Některé údaje jsou tedy nutné:
- Prokázání totožnosti obou stran – jméno a příjmení, adresa trvalého bydliště, číslo občanského průkazu, rodné číslo
- Určení předmětu nájmu – adresa, umístění v domě (číslo patra a bytu, při pronájmu domu i údaje z katastru nemovitostí
- Dispozice bytu či domu – počet místností a rozloha, popis vybavení a stav měřidel energií
- Podpisy obou stran a datum počátku platnosti smlouvy
Informace o nájemném smlouva obsahovat nemusí, přesto je ale vždy vhodné konkrétní částku, případně i všechny poplatky a datum splatnosti uvádět. Stejně tak je dobré ve smlouvě uvést výši vratné kauce nebo kolik osob bude byt užívat. V zásadě prostě platí, že čím je smlouva podrobnější, tím lépe. Pokud se ve smlouvě neuvádí doba trvání nájmu, uzavírá se automaticky na dobu neurčitou.
Povinnosti pronajímatele
Podmínky nájmu musejí být v souladu s aktuálně platným občanským zákoníkem. Ten sice chrání práva obou stran, ale za tu smluvně slabší považuje nájemníka. Části smlouvy, které jsou v rozporu se zákonem, neplatí – pronajímatel tak třeba nemůže do podmínek zahrnout zákaz zvířat, která neznehodnocují jeho majetek ani neobtěžují okolí.
Pronajímatel má povinnost platit z pronájmu daň a udržovat dům či byt ve stavu způsobilém bez problémů plnit svou funkci. Kromě přívodu vody, tepla či elektřiny by měl zajistit a hradit i větší opravy. Je také povinen informovat sousedy či společenství vlastníků o tom, komu byt pronajímá.
Povinnosti nájemce
Kromě práv má povinnosti samozřejmě i nájemce, s pronajatou věcí musí zacházet šetrně a v souladu s nájemní smlouvou. Při změně počtu osob, na kterých se obě strany dohodly, je nutné nahlásit tuto skutečnost pronajímateli – většinou se totiž s počtem nájemníků zvyšují i některé poplatky.
Větší úpravy bytu může nájemce realizovat pouze se souhlasem pronajímatele. Ten potřebuje i tehdy, chce-li byt pronajmout někomu dalšímu. Naopak bez souhlasu majitele může nájemník s platnou smlouvou nahlásit novou adresu jako své trvalé bydliště.
Nájemní smlouva: vzor a výpověď
Vzor nájemní smlouvy najdete snadno na internetu, stejně jako vzor výpovědi. U smlouvy se vždy vyplatí zkontrolovat, zda obsahuje vše potřebné. Ukončení nájmu může nastat několika způsoby:
Smlouva na dobu určitou přestává platit v ní uvedeným datem. Pokud nájemce i poté pokračuje (za dodržování smluvních podmínek) v užívání bytu a pronajímatel ho nevyzve k vystěhování, prodlužuje se po třech měsících platnost smlouvy na tutéž dobu jako původně, nejvýše ale na dva roky. Vypovědět smlouvu před koncem platnosti může nájemce jen v případě závažných životních změn (např. nová práce v jiném městě či zdravotní důvody), a to s tříměsíční výpovědní dobou.
Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou vypovědět jen při hrubém porušení pravidel nájmu. Tím je například neplacení nájemného nebo spáchá-li nájemce úmyslný trestný čin na osobě či majetku ze stejného domu a je za to pravomocně odsouzen.
Smlouvu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoliv i bez udání důvodů. Je ale nutné dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu danou zákonem (pokud se obě strany nedohodly jinak).
Pronajímatel může i v tomto případě smlouvu vypovědět jen ze zákonných důvodů jako u smlouvy na dobu určitou a navíc tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho potřebuje po rozvodu pro bývalého partnera.
