Sdílet

Na co si dát pozor v nájemní smlouvě?

Datum vydání: 13.01.2016 | Markéta Mazancová

Rozhodli jste se vyřešit svoji momentální životní situaci pronájmem bytu? Prvním úkolem je najít ten správný byt. Měl by vyhovovat velikostí, polohou, zařízením a především cenou. A pak už stačí jen uzavřít vyváženou nájemní smlouvu, která bude přijatelná pro obě strany - nájemníka i vlastníka. Na co si dát před podpisem smlouvy pozor?

Bytový dům

Na dobu určitou nebo neurčitou?

Pro nájemce je vždy samozřejmě lepší uzavřít smlouvu na dobu neurčitou. Takovouto smlouvu je totiž pro pronajímatele velice náročné vypovědět. Je pouze málo podmínek, při kterých majitel bytu může takovouto smlouvu vypovědět. A naopak nájemce může takovouto smlouvu vypovědět velmi snadno a to, pokud není dohodnuto jinak, s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Nicméně právě z těchto důvodů jednostranné výhodnosti pronajímatelé bytů raději uzavírají smlouvu na dobu určitou. Nejčastější délkou nájmu na 
dobu určitou je doba jednoho roku. Tedy například od 1.1. do 31.12., s tím, že v nájemní smlouvě bývá uvedeno: pokud smlouva nebude před koncem nájemní lhůty vypovězena, automaticky se prodlužuje o dobu jednoho roku. Toto opatření týkající se možnosti prodloužení nájemní smlouvy ulehčuje od zbytečné každoroční administrativy spojené se soupisem nové nájemní smlouvy.

Každopádně se před podpisem nájemní smlouvy ubezpečte, zda jsou pro vás podmínky ukončení nájmu přijatelné.

Energie

Zálohy na energie spojené s užíváním bytu musí být uvedeny v nájemní smlouvě jako samostatná položka. Správně tedy není možno, aby v nájemní smlouvě byla uvedena například částka 8000,- Kč za nájemné a energie spojené s užíváním bytu jako jedna částka dohromady. A to z několika důvodů.

Spotřebované energie v bytu by měly být v pravidelných časových úsecích vyúčtovány a nájemci by měl být vrácen případný přeplatek. Či naopak nájemce musí zaplatit nedoplatek.

Dalším důvodem samostatného vyčíslení záloh na energie je ten, že energie se pronajímateli nedaní, zatímco nájemné ano.

Proto je třeba
stanovit částku takto: např. 6000,- Kč činí nájemné spojené s užíváním bytu a 2000,- Kč činí zálohy na energie spojené s užíváním bytu. 

A tyto zálohy by měly být jmenovitě vyjmenovány. Aby nedošlo k situaci, kdy je na nějaký typ energie zapomenut. Například zálohy na elektřinu, s tím, že majitel předpokládá, že elektřina bude přepsána na nájemce přímo u dodavatele. Toto je třeba též vyjasnit ještě před uzavřením nájemní smlouvy a dohodnutou skutečnost do nájemní smlouvy zaznamenat. Tedy přesně stanovit, které energie jsou v záloze na energie uvedeny.
Prezentace pronajímaného bytu

Kdo vlastně byt vlastní?

Možná by se mohlo jednat o samozřejmost, a ve své podstatě o nedůležitou věc, dokud…!

Dokud nevzniknou potíže.

Pokud se jedná o byt v osobním vlastnictví, je snadné si vlastnictví bytu snadno ověřit na www.cuzk.cz - tedy v elektronické podobě katastru nemovitostí. Jedná-li se o byt družstevní, jediná možnost, jak ověřit vlastnictví bytu (resp.vlastnictví družstevních práv spojených s nájmem bytu), je zeptat se přímo správy družstva.

Nezapomeňte se přesvědčit ani o zkutečnosti, zda vlastník je jediným vlastníkem. Pokud má vlastník manžela či manželku, je třeba, aby byli v nájemní smlouvě uvedeni oba a též oba ji podepsali.

Kauce

Podle Nového občanského zákoníku smí vlastník bytu požadovat jako kauci částku rovnající se až 3 měsíčním nájemným. Jedna věc je však právo pronajímatele, druhou věcí je, na co nájemník přistoupí. Běžnou praxí je tedy kauce ve výši jednoho, maximálně dvou měsíčních nájemných.

Kauce by měla být uschována na zvláštním depozitním účtu. Takové jsou zákony. Praxe však bývá taková, že si peníze u sebe pronajímatel zkrátka uschová. A později si vždy 'něco najde,' aby kauci nemusel vracet.

Zvířata

Dalším zákonem, který Nový občanský zákoník upravuje, je chov zvířat v bytě. Zde je uvedeno, že nikomu nesmí být zakázán chov zvířat v pronajatém bytě. A pokud by tento zákaz byl uveden v nájemní smlouvě, toto ujednání by bylo v rozporu se zákonem a tudíž neplatné. Nájemce tedy není povinen vlastníka bytu o chovaných zvířatech informovat. Samozřejmě však, pokud se zvíře bude chovat nepatřičně vzhledem k místním poměrům, či zvíře byt poškodí, musí nájemce sjednat nápravu, či uhradit poškozené věci.

Nájem družstevního bytu

Zcela správně k terminologii: nájemcem družstevního bytu je jeho vlastník. Respektive člen družstva, který vlastní družstevní práva, s nimiž je spojeno právo užívání bytu. A tento nájemce smí byt pouze 'podnajmout'. Tedy nebude se jednat o nájemní smlouvu, nýbrž o podnájemní a vy budete podnájemníky.

Opravy

V nájemní smlouvě by mělo být stanoveno, jakým způsobem se budou hradit opravy a údržba bytu. Nájemník by měl udržovat byt ve stavu, ve kterém je možné jej obývat. Čili předpokládá se, že větší investice, jako například nový bojler, bude hradit vlastník bytu. Nicméně opravy malého rozsahu, byť nezaviněné nájemníkem - např. prasklá žárovka, většinou hradí nájemník. Často bývá hranice vymezující pojem 'malé opravy' ohraničena částkou 1.000,- Kč. Každopádně i toto je dobré v nájemní smlouvě přesně vymezit.
Převzetí pronajímaného bytu

Platby

Vlastník s nájemníkem se mohou dohodnout na platbě v hotovosti (tedy vlastník si pro měsíční nájemné bude jezdit do bytu), nebo na platbě na účet. Zároveň s tímto je třeba domluvit i datum, do kterého by nájemné mělo být zaplaceno. Je zvykem, že se nájemné hradí mezi 20. dnem předcházejícího měsíce a 5. dnem měsíce, za nějž je nájemné hrazeno. Tento termín by měl být v nájemní smlouvě též přesně vymezen.

Trvalé bydliště

Dnes vám ke změně trvalého bydliště stačí nájemní smlouva. Pokud v nájemní smlouvě není řečeno, že si v bytě nesmíte zřídit trvalé bydliště.

Kdo s vámi smí v bytě bydlet

V nájemní smlouvě by mělo být uvedeno, kdo s vámi bude byt užívat, případně, za jakých podmínek s vámi smí užívat byt další osoba.

Podnájem dalších osob

Pokud chcete 'podnajmout' v bytě například jeden pokoj, nepotřebujete žádný souhlas vlastníka. Pokud ovšem v nájemní smlouvě není řečeno jinak.
Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com
Email příjemce:
Vaše jméno:
Váš email:
Komentář:
Kontrola proti robotům:
Součet 28 + 29 je:
Markéta Mazancová
E-mail: marketa.mazancova@century21.cz
pronájem, bytu, nájemní, byt, nájemce, pronajímatel, bytové, domy, jak, pronajmout, byt
TOPlist