Znáte rozdíl mezi fungováním Bytového družstva a Společenstvím vlastníků?

U družstevního bytu je třeba si uvědomit, že fakticky není kupován byt, ale pouze členský podíl v družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu bytu. Nicméně byt sám o sobě zůstává ve vlastnictví družstva, což je u bytu v osobním vlastnictví jiné: v takovém případě kupujete fakticky nemovitost - byt. U družstevního bytu tím pádem vzniká jedna velká výhoda - neplatí se daň z převodu nemovitosti (4% z ceny bytu), neboť není prodávána nemovitost, ale pouze členský podíl.

Z logiky věci tedy vyplývá, že správa družstevních bytů je o něco jednodušší. Družstvo zajišťuje svým členům správu domu s tím, že členové platí družstvu nájemné, z něhož je hrazeno fungování družstva.

U bytů v osobním vlastnictví vzniká Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které též řídí a stará se o chod společenství.

Co je stejné a co jiné?

Bytová družstva	Společenství vlastníků
Jedná se o právnickou osobu	Jedná se o právnickou osobu
Ustanovuje stanovy	Ustanovuje stanovy
Členové družstva uzavírají s družstvem nájemní smlouvu k užívání konkrétního bytu na dobu neurčitou.	Členové Společenství vlastníků jsou majiteli bytu a žádnou nájemní smlouvu neuzavírají.
Podle aktuálního zákona musí mít družstvo minimálně 5 členů jako fyzických osob, nebo 2 osoby právnické.	Na rozdíl od ,,starého” obchodního zákoníku nevzniká automaticky, je potřeba jej založit pokud má minimálně 5 bytových jednotek 3 různé vlastníky.
Upravuje Zákon o obchodních korporacích (ZOK).	Upravuje Nový občanský zákoník (NOZ).
Nejvyšším orgánem je členská schůze.	Nejvyšším orgánem je shromáždění.
Statutárním orgánem je představenstvo, jehož jménem vystupuje předseda nebo místopředseda.	Statutárním orgánem je výbor nebo předseda společenství vlastníků.
Vznik a zánik nastává zápisem do obchodního rejstříku po členské schůzi notářským zápisem.	Vzniká registrací u soudu po ustanovující schůzi, kde bude učiněn notářský zápis.
Má kontrolní komisi, nicméně podle nového ZOK se u malých družstev (tj.do 50 členů) nemusí zřizovat.	Každý ze členů SVJ má právo nahlížet do dokumentů SVJ. Zodpovědnost členů je dle výše jejich vlastnických podílů.
Při hlasování členské schůze má každý člen 1 hlas, pokud není ve stanovách družstva řečeno jinak.	Při hlasování má hlas každého člena tak velkou váhu, jaká je velikost jeho členského podílu.
Členskou schůzi svolává představenstvo. Nicméně v případě potřeby představenstvo svolává členskou schůzi i pokud o to požádá min 10% členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu hlasů.	Shromáždění bude zasedat buď z podnětu statutárního orgánu, nebo z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů. Musí se konat minimálně jednou za rok.
Na členských schůzích se rozhoduje o zásadních bodech týkajících se chodu družstva. Pokud se členové družstva schůze nezúčastní, přicházejí o možnost se k těmto bodům vyjádřit. Účast na schůzi může být i v zastoupení - tedy na základě plné moci.	Pro schválení hlasování postačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, přičemž shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Tedy pokud zákon nevyžaduje vyšší počet souhlasných hlasů.
K přijetí rozhodnutí postačuje polovina většina hlasů, pokud se sejde usnášeníschopný počet členů.	K přijetí rozhodnutí postačuje nadpoloviční většina hlasů, pokud se sejde usnášeníschopný počet členů.

Co nastane, když jsou v domě jak byty družstevní, tak byty v osobním vlastnictví?

Pak je tu jedna věc. Pokud byl dosud dům výhradně ve vlastnictví bytového družstva a družstvo uvolilo, aby byly byty převáděny do osobního vlastnictví, zbývá otázka, jak bude fungovat správa takového domu…

Zákon o obchodních korporacích (§ 727) říká, že bytové družstvo byty a nebytové prostory ve vlastnictví jiných osob smí spravovat. Tudíž i tento či tyto byty, které byly převedeny do osobního vlastnictví, spravovat smí.

Převod do osobního vlastnictví je ve své podstatě odkup bytu od družstva. Kromě faktu, zda bylo rozhodnuto, zda se vůbec smí byty do osobního vlastnictví převádět, je tu ještě částka, kterou 'kupující' bytu musí zaplatit. Jedná se o splacení anuity (tedy výše hodnoty bytu, kterou ještě zbývá doplatit) a za druhé o splacení výše úvěrů či jiných závazků, které družstvo má - jedná se například o úvěr poskytnutý na opravu společných částí domu. 

Jaký je tedy hlavní rozdíl mezi rozhodováním SVJ a členské schůze družstva?

Především v tom, že u družstva neexistuje situace, kterou by museli odsouhlasit úplně všichni členové družstva. Což u SVJ je.

Jedná se o důležitá rozhodnutí, kdy je v SVJ potřeba větší množství hlasů než nadpoloviční většina a to souhlas všech členů. Což je velký rozdíl oproti fungování družstev. Jedná se o případy, kdy se mění všem vlastníkům velikost podílů na společných částech domu a kdy se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu.

Pokud tedy shrneme způsob hlasování, je třeba si uvědomit, že není potřeba ani v případě členské schůze, ani v případě shromáždění 100% hlasů (až na zmíněné výjimky) k souhlasnému stanovisku. Chod věcí obou orgánů tedy jeho členové mohou ovlivnit a to účastí na členské schůzi, případně na shromáždění.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com